Warum Immobilien auf Mallorca kaufen

Mallorca erfreut sich seit Jahrzehnten kontinuierlich steigender Beliebtheit. Das milde Klima und die Anzahl der Sonnentage ziehen jährlich unzählige Touristen auf die Baleareninsel. Doch Mallorca ist neben seinem landschaftlichen Reiz auch ein Paradies für Immobilieninvestments. Stetig steigende Immobilienpreise und lukrative Renditen in allen Lagen der Insel bieten nicht nur die Möglichkeit des Erwerbes einer Urlaubsimmobilie, sondern sind gleichzeitig Garant für ein langfristiges und lukratives Investment.

Wer darf Immobilien auf Mallorca kaufen

Da Spanien Mitgliedstaat der EU ist, bestehen beim Immobilienerwerb auf Mallorca keinerlei Einschränkungen oder Barrieren für EU-Ausländer. Durch den in der Verfassung festgeschriebenen Schutz des Eigentums, haben EU Ausländer die gleichen Rechte wie Spanier.

Welche Steuern fallen bei einem Kauf einer Immobilie in Mallorca als Nebenkosten an

Die bei einem Immobilienkauf anfallenden Steuern und Gebühren entsprechen im Prinzip dem europäischen Standard bei Immobilienkäufen. Neben den Kosten für eine kompetente Rechts- und Steuerberatung sind in Spanien 0,1% – 0,2% des Kaufpreises für den Eigentumsübertrag, die Eintragung ins Grundbuch und für den Kaufvertrag selber zu entrichten. Auch der dafür notwendige Notar ist mit 0,1% – 0,2% des Kaufpreises zu bezahlen. Ist die Liegenschaft mit einer Hypothek belehnt worden, so fallen auch hier noch zusätzliche Kosten bei Grundbuchsamt und Notar an. Die Immobilienmaklergebühren sind von demjenigen zu bezahlen der den Makler beauftragt hat, was auch sehr gerecht erscheint, denn schließlich werden in erster Linie die Interessen vom Auftraggeber gewahrt.

In welcher Höhe liegt die Grunderwerbssteuer und wer muss diese bezahlen.

Die Grunderwerbssteuer auf Mallorca ist abhängig vom Verkaufswert der Immobilie und muss vom Käufer bezahlt werden. Bei einer Immobilie bis 400.000 EUR sind in etwa 8 % Grunderwerbssteuer zu zahlen. Bei einem Kauf von 400.000 bis 600.000 EUR sind zirka 9% zu entrichten und ab 600.000 EUR fallen 10% Grunderwerbssteuer an.

Darf man eine notarielle Vollmacht erteilen

Um bei der Kaufabwicklung einer Immobilie während des ganzen Prozesses nicht immer persönlich anwesend sein zu müssen, ist es anzuraten mittels Vollmacht einen legalen Vertreter zu bestimmen. Dieser kann dann in ihrem Namen alle Unterlagen rechtsgültig unterzeichnen und damit in Ihrem Namen den Kauf der Traum- oder Investitionsimmobilie durchführen.

So eine notarielle Vollmacht kann vor Ort in Spanien, bei einem Notar Ihres Herkunftslandes oder in einem spanischen Konsulat erteilt werden. Entscheiden Sie sich die Vollmacht in ihrem Herkunftsland zu erteilen, so muss diese beglaubigt auf Spanisch übersetzt, von einem Notar unterzeichnet und mit der Apostille von Den Haag versehen werden. Erteilen Sie diese Vollmacht in einem spanischen Konsulat, so entfallen die Notwendigkeit und die Kosten für eine Übersetzung und die Legalisierung.

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Was ist ein Optionsvertrag vor dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca und was ist zu beachten

Mit einem Optionsvertrag, auch Kaufoptionsvertrag, bei einem Immobilienerwerb auf Mallorca erhält man das Recht am Erwerb einer Immobilie in einem bestimmten Zeitraum. Durch den Optionsvertrag wird jedoch nicht das Eigentum übertragen.

Der Optionsvertrag ist sowohl für den Verkäufer (Optionsgeber) als auch für den Käufer (Optionsnehmer) bindend, sofern vereinbarte Bedingungen zu einer bestimmten Frist erfüllt wurden. Der Käufer (Optionsnehmer) ist zwar nicht verpflichtet die Immobilie zu kaufen, muss aber bei Nicht Erfüllung der Option in etwa 10 % vom Kaufwert an den Verkäufer bezahlen. Dies bedeutet, dass sich der Käufer einer Immobilie durch den Vertrag verpflichtet selbige Immobilie an den Optionsnehmer zu verkaufen. Es ist daher ratsam vor Abschluss eines Optionsvertrages, die Immobilie durch einen Gutachter, Anwalt und Immobilienmakler überprüfen zu lassen. Um dem Optionsvertrag einen stärkeren Charakter zu verleihen, wird eine sogenannte Optionsprämie vereinbart. Diese Prämie ist abhängig von der im Vertrag festgehaltenen Laufzeit. Die Prämie wird jedoch durch die beiden Vertragsparteien fixiert. Der Kaufoptionsvertrag ist ein privatschriftlicher Vertrag, der für den Verkäufer bindend ist. Falls sich der Verkäufer nicht an den Optionsvertrag hält und dieser die Immobilie anderweitig veräußert, erhält der Käufer in etwa 20% der Kaufsumme. Im Allgemeinen ist die Höhe der Prämie ein bestimmter, vereinbarter Prozentsatz vom Kaufpreis. Diese Prämie oder auch Anzahlung kann direkt an den Verkäufer geleistet werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin die Anzahlung an eine dritte Person, wie zum Beispiel einen Anwalt, der mit der vertraglichen Abwicklung des Immobilienkaufs beauftragt wurde, zu leisten. Natürlich kann die Anzahlung auch treuhändisch an den Immobilienmakler, der die Immobilie vermittelt hat, geleistet werden. Als Frist für die Ausführung der Option und damit den Kauf der Immobilie werden im Allgemeinen zwischen einem und drei Monaten vereinbart. In der Praxis wird dem Verkäufer ein Termin, nach dem Optionsvertrag bei einem Notar bekannt gegeben, um den Eigentumsübertrag zu vollziehen. Die Anzahlung wird sofort nach dem Optionsvertrag fällig, die Restzahlung der Immobilie sowie der Notar sind am Tag des Notartermins mit Barscheck zu bezahlen. Ebenso erhält auch der Notar vor Ort sein Honorar vom Käufer und ist dazu verpflichtet am Tage der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug und Katasterauszug der Immobilie incl. der Zahlung des Kaufpreises in seiner Beurkundung zu belegen.

Vor dem Optionsvertrag unbedingt eine Inventarliste für die Immobilie geben lassen, um genau zu wissen, welches Inventar in die gekaufte Immobilie fliest.

In welcher Region sollte man Immobilien auf Mallorca kaufen

Auch bei der Auswahl der richtigen Region für eine Immobilie auf Mallorca stellt sich wie immer die Frage, wie die Immobilie genutzt werden soll. Dient sie als Anlage- und Renditeobjekt, soll die Immobilie lediglich vermietet werden oder will man die Immobilie selber nutzen. Sucht man nach Infrastruktur, Nachtleben und die Nähe zu einem Hafen mit dementsprechenden Serviceleistungen, so ist Palma sicherlich die erste Wahl. Zahlreiche Apartmenthäuser, aber auch Ein- bzw. Mehrfamilienhäuser stehen hier zur Auswahl und auch die Anschaffung einer Stadtvilla ist immer eine Überlegung wert. Wer die Ruhe und das ursprüngliche Mallorca sucht, der ist im Nordwesten mit seiner Berglandschaft und den herrlichen Ausblicken bestens bedient. Sonnenanbeter bevorzugen den Südwesten der Insel, da dieser mit seinen Temperaturen und Sonnenstunden nicht nur viele Sonnenhungrige anzieht, sondern auch Investoren. Aus diesem Grund sollte man beim Kauf einer Renditeimmobilie auch diese Gegend bevorzugt betrachten. Wer es exklusiv bevorzugt, der ist in Son Vida mit seinen prachtvollen Villen und Häusern und der vornehmen Gegend bestens bedient. Für Boots- und Yachtbesitzer ist zum Beispiel Port Adriano und Puerto Portals mit seinem luxuriösem Hafen und den atemberaubenden Penthousewohnungen eine Überlegung wert. Im Prinzip hat jede Region der Insel ihren ganz eigenen Reiz und die herzliche und gastfreundschaftliche Mentalität der Einwohner ist auf der ganzen Insel zu finden.

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Was für eine Immobilie sollte man auf Mallorca kaufen

Die Entscheidung, welche Immobilie für einen in Frage kommt, hängt natürlich ganz von der Intension ab, was man mit der Immobilie vor hat und Schluss endlich auch von dem zur Verfügung stehenden Investitionskapital. Das Angebot an qualitativen Immobilien auf Mallorca ist enorm. Ob ein schönes Apartment oder Wohnung mit Meerblick, eine Villa mit Pool und Terrasse von der aus man den malerischen Sonnenuntergang bewundern kann, oder die klassische Finca mit einem großzügigen Grundstück und einem eigenen Olivenhain, Mallorca bietet sowohl für Familien, Paare wie auch Singles jegliche Möglichkeit den Immobilientraum auf Mallorca zu verwirklichen. Für Investitionszwecke ist es anzuraten eine Immobilie in beliebten Lagen wie zum Beispiel der Südwesten der Insel zu nehmen.

Immobilie in Mallorca

Was muss man beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca beachten

Um den Kauf einer Immobilie von Anfang an richtig zu gestalten, ist ein renommierter Immobilienmakler unabdingbar. Er begleitet Sie von der Auswahl des Objektes in der für Sie richtigen Lage, über den eigentlichen Kauf bis hin zur Schlüsselübergabe und betreut und berät sie professionell und kompetent. Er nimmt Ihnen sämtliche Behördenwege und Formalitäten ab und informiert sie zuverlässig über alle Rechte. Damit kann der Traum von einer eigenen Immobilie auf Mallorca bereits vor dem Entscheidungsprozess starten.

Ist eine spanische Steuernummer beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca nötig

Eine spanische Steuernummer (N.I.E) ist beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca unverzichtbar. Über diese Steuernummer werden alle Abgaben und Steuern, die beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca anfallen abgerechnet. Darunter fallen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Umsatzsteuer und die Wertzuwachssteuer. Ausländer benötigen eine spezielle Steuernummer die sogenannte N.I.E (Número de Identificación de Extranjeros). Für den Erhalt einer N.I.E muss im Kommissariat der Nationalpolizei ein Antrag mit einer beglaubigten Kopie Ihres Reisepasses, und Antragsformular 2-fach, eingereicht werden. Die Ausstellung dauert dann etwa zwei bis drei Wochen. Wenn Sie nicht vor Ort sein können, ist es auch möglich diesen Antrag über das Generalkonsulat zu stellen. Allerdings können diese keine N.I.E. ausstellen, sondern fungieren lediglich als Antragsübermittler zwischen Ihnen und der Polizeibehörde. Ihr kompetenter Immobilienmakler Ihres Vertrauens, übernimmt diesen Antrag auch gerne für Sie, damit für den Kauf einer Immobilie auch dieser Schritt rechtzeitig erledigt wurde.

Sind Immobilien in Mallorca eine sichere Investition

Welche Investition kann man als sichere Investition bezeichnen. Mit einer Immobilie auf Mallorca sind sie auf der sicheren Seite der Vielzahl von möglichen Investitionen. Seit dem kurzen Einbruch von 2008-2010 (top Lagen mit Meerblick hielten sich besser), steigen die derzeitigen Immobilienpreise auf Mallorca wieder und wurden zum Glück, durch die stets anhaltend große Nachfrage, wieder sehr rasch kompensiert. Die Preise für Immobilien auf Mallorca sind im Jahr 2015 zwei bis 3 % gestiegen. Damit ist ein Kauf einer Immobilie auf Mallorca, auch eine sichere Investition in die Zukunft. Im Preisniveau von Immobilien auf Mallorca sind auch die Immobilien der Einheimischen hinzuzurechnen. Dies hat zu einem Preisniveau auf der Insel geführt, das sogar eine leer stehende Immobilie rentabel macht. Dieser sichere Immobilienmarkt erlaubt daher auch überdurchschnittlich hohe Renditen.

Warum sollte man Immobilien auf Mallorca immer über einen Immobilienmakler kaufen

Ihr Immobilienmakler unterstützt Sie nicht nur bei der Wahl des richtigen Objekts, sondern berät Sie auch über die Vor- und Nachteile der jeweiligen Region. Er klärt Sie sachlich über die Bau- und Nachbarschaftsrechte auf und ist so der ideale Begleiter auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie. Auf diesem Weg trennt er für Sie nicht wirklich lukrative Objekte von günstigen Objekten mit dem passenden Preis- Leistungsverhältnis. Ihr Immobilienmakler, kennt den Immobilienmarkt auf Mallorca ganz genau, hat Einsicht auf Objekte die schon länger angeboten werden und für Sie nicht der Rentabilität entsprechen. Haben Sie sich dann für das für Sie passende Objekt entschieden, so nimmt Ihnen Ihr Immobilienmakler alle Behördenwege ab und erledigt gerne und kompetent alle Formalitäten. Mit Ihrem Immobilienmakler beginnt der Traum vom Eigenheim auf Mallorca bereits beim Kauf.

Welches Honorar verlangt der Notar bei einem Grundbucheintrag

Um einen Einblick in die Honorarstruktur eines Notars beim Immobilienkauf auf Mallorca zu bekommen, hier die wichtigsten Positionen.

Im Prinzip sind dem Notar für eine Grundbuchseintragung die wichtigsten Steuern und Abgaben zu bezahlen. Dies betrifft die jährliche Grundsteuer genauso, wie die Vermögenszuwachssteuer, die Vermögenssteuer als solches, die Wertzuwachssteuer und die Einkommensteuer. Aber auch die die Gebühren für Wasser und Müllentsorgung müssen an den Notar bezahlt werden.

Welche Müllabfuhrgebühren und Wasserkosten fallen an

Auch auf der Baleareninsel fallen Gebühren für Müllabfuhr und Wasserversorgung an. Diese werden von der Gemeinde für jede Liegenschaft festgesetzt und müssen alle sechs Monate bezahlt werden. Für eine größere Villa muss hier mit ca. 250,- € pro Jahr gerechnet werden. Für eine Wohnung oder ein Apartment kann mit 150,- bis 180,-€ gerechnet werden. Die Kosten für den Wasserverbrauch werden über den Wasserzähler erfasst und alle drei Monate in Rechnung gestellt.

Welches Honorar verlangt der Anwalt beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca

Auch Anwälte auf Mallorca kosten Geld. Für einen Immobilienkauf muss man hierfür 1,5%-2% des Kaufpreises der Immobilie nebst Mehrwertsteuer und externer Kosten einkalkulieren. Spanische Anwälte verrechnen nach einem Tarifmodel der spanischen Rechtsanwaltskammer. Dieses sieht einen Minimumtarif vor unter dem der Anwalt nicht tätig werden darf. Dies verhindert die Bildung von Dumpingpreisen. Die Tätigkeit des Anwalts umfasst die Gestaltung und Prüfung von Verträgen, den notariellen Vertrag und die Kaufabwicklung.

Muss man Grundbesitzsteuer bezahlen

Die Grundbesitzsteuer ist eine Gemeindesteuer, welche jährlich eingehoben wird. Sie berechnet sich auf Basis des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt festgesetzten Grundstückwertes. Bei der Immobilienbewertung durch Ihren Sachverständigen orientiert sich die Berechnung nach dem Gebäude und seinem Typus und dem Grundstück beziehungsweise dessen Lage und Nutzung. Dadurch ergibt sich ein Prozentsatz, den jede Gemeinde selber festgelegt.

Welche Kosten zur Eigentümergemeinschaft fallen an

Bei einer Eigentümergemeinschaft handelt es sich um eine Personenvereinigung. Diese dient dem Zweck die jeweilige Liegenschaft zu warten und den Unterhalt des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten. Die Kosten dafür werden prozentual je nach Größe der Liegenschaft oder des Grundstückes gemessen an der Gesamtfläche der Liegenschaft an den jeweiligen Eigentümer verrechnet. Im Unterhalt des Gemeinschaftseigentums sind die Instandhaltung der Aufzüge, Gebäudereparaturen, Erhaltung und Pflege der Gartenanlage, Gebäudeversicherung, Sicherheitskontrollsysteme, Stromkosten für Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Verwaltungskosten und die Kosten für den Hausmeister inklusive dessen Gehalt und dessen Sozialversicherung. Diese Betriebskosten können natürlich stark variieren. So sind die Betriebskosten für eine Apartmentanlage mit Swimmingpool deutlich höher als für eine Apartmentanlage ohne Pool. Das Budget für die Betriebskosten wird jährlich im Rahmen der Eigentümerversammlung vorgelegt. Die Betriebskosten können monatlich ca. 120,-€ bis 300,-€ für eine Wohnhausanlage mit Swimmingpool und Hausmeisterbeträgen betragen. Für Luxusapartments kann dieser Betrag monatlich deutlich höher ausfallen. Aus diesem Grund ist es ratsam sich vor einem Kauf ein genaues Bild über die jeweiligen monatlichen Betriebskosten zu machen. Ihr Immobilienmakler ist Ihnen dabei gerne behilflich.

Wie hoch sind die Kosten einer Versicherung beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca

Um in Ruhe seine Immobilie genießen zu können ist der Abschluss einer Standardversicherung unumgänglich. Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet das Gebäude eines Apartmenthauses auf den Wert der Wiederherstellungskosten zu versichern. Als Eigentümer muss man daher nur noch eine Versicherung für Schäden im Inneren des Apartments beziehungsweise für Schäden gegenüber Dritten abschließen. Als Richtwert kann man für ein Apartment mit einem Wert von 350.000,- € und einem Inventarwert von 50.000,-€ eine Versicherungsprämie von ca. 450,- € pro Jahr kalkulieren. Für den Fall, dass die Versicherung der Eigentümergemeinschaft ausfällt empfiehlt sich eine Risikoausfallsversicherung. Bei einem Haus mit einem Wiederherstellungswert von 550.000,-- € und einem Inventarwert von 200.000,- € kann man eine Versicherungsprämie von ca. 1.600,- € pro Jahr veranschlagen. Ihr Immobilienmakler berät und unterstützt sie auch in diesem Bereich.

Wie wird der Strom abgerechnet

Der Stromverbrauch wird auf Mallorca alle zwei Monate abgerechnet. Verrechnet wird jeweils ein Grundbetrag der unter der Annahme einer theoretischen Energievolllast Nutzung der Immobilie berechnet wird. Für eine Wohnung oder ein Apartment auf Mallorca werden mindestens 35 € bis 50 € pro Monat Grundbetrag berechnet. Bei einem Haus fällt hier ein monatlicher Grundbetrag von 90 € bis 140 € an. Bitte beachten Sie beim Kauf, ob Ihre Immobilie über eine Klimaanlage Kalt / Warm oder einer Elektroheizung heizt, da fallen leider höhere Gebühren als bei einer Zentralheizung an.

Fällt eine Vermögenssteuer an

Auf Grund der Finanzkrise hat Spanien im Jahr 2011 die Vermögensteuer erneut eingeführt. Die Vermögensteuer müssen auf Mallorca, wie in ganz Spanien, natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien und auch Nicht-Residente, die Güter oder Rechte auf spanischem Grund und Boden besitzen, bezahlen. Als Grundlage dient der Stand der Netto Vermögenswerte per 31. Dezember eines jeden Jahres. Der Steuersatz variiert zwischen 0.2% und 2.5%. Personen mit Wohnsitz in Spanien müssen zur Berechnung der Vermögensteuer auch ihr ausländisches Vermögen deklarieren. Besitzt man jedoch nur eine Immobilie auf Mallorca und hat dort aber keinen ordentlichen Wohnsitz, so ist die Vermögensteuer nur von in Spanien befindlichem Vermögen zu bezahlen. Hinzu kommt, dass man erst ab einem Vermögen von 700.000,- € steuerpflichtig wird.

Wie liegen in etwa die Preise in den Regionen auf Mallorca

Grundsätzlich kann man festhalten, dass Mallorca wie auch die Costa del Sol zu den teuersten Regionen für Ferienimmobilien in Spanien zählt. Ein Haus auf Mallorca in guter Lage mit Swimmingpool ist bereits ab 400.000 € zu bekommen. Ein Apartment in guter Lage mit zwei Schlafzimmern ist bereits ab 250.000 € erhältlich. Es empfiehlt sich auch hierbei auf den Rat des Immobilienmaklers zu hören, um ein ausgewogenes Preis- Leistungsverhältnis zu erzielen. Derzeitige ca. Angaben der Quadratmeterpreise für gebrauchte Immobilien liegen in Palma Altstadt bei 3.300 Euro/pro qm, Portals Nous 3.700 Euro/qm, Port d’Andratx 4.500 Euro/qm, Santa Ponsa 3.000 Euro/qm, Santanyi 2.700 Euro /qm und Alcudia 2.800 Euro/qm.

Was muss man bei einem Kauf von Baugrundstücken auf Mallorca beachten

Wer sich seinen Immobilientraum selber individuell erbauen will, der benötigt ein Baugrundstück, das Baulandqualität hat und natürlich auch über die dementsprechende Mindestgröße für das geplante Bauprojekt verfügt. Grundsätzlich gilt, egal wie groß das Grundstück ist, es darf nur ein einziges Einfamilienhaus gebaut werden. Auch sollten sämtliche Nachbarschafts- sowie Servitutsrechte (Nutzungsrecht an einer fremden Sache) genau überprüft werden. Erkundigen Sie sich im Grundbuch über die ausgewiesene Bebauungsfläche. Bedenken Sie auch bei der Hausbauplanung die Einhaltung der Abstandsgrenze, dabei spielt auch die Form der Grundstücke eine wesentliche Rolle. Deshalb unbedingt vor dem Kauf den Flächenbebauungsplan vom Fachmann oder Ihrem Immobilienmakler genau überprüfen lassen.

Darf man seine eigene Immobilie auf Mallorca vermieten?

Da die Nutzung von Eigentum gesetzlich nicht eingeschränkt werden kann, ist die Vermietung einer Immobilie auf Mallorca grundsätzlich gestattet. In Einfamilienhäusern stellt die Vermietung kein Problem dar. Im Mehrfamilienhäusern ist eine Einwilligung der Eigentümergemeinschaft notwendig, Voraussetzung - das Wohnviertel ist als Zone der Vermietung anerkannt. Für die Genehmigung der Vermietungszone sind die Inselräte zuständig. Ein neuer Gesetzesentwurf von 2016 besagt, dass für Mehrfamilienhäuser der Erwerb von Betten für die private Ferienvermietung auf 5 Jahre befristet wird und danach muss verlängert werden.

Wenn man seine Immobilie auf Mallorca vermietet, welche Steuern fallen bei den Einkünften an?

Mieteinkünfte werden nach spanischem Steuerrecht mit 24,75% besteuert. Diese Steuer muss vierteljährlich an den spanischen Fiskus abgeführt werden.

Welche Aufwendungen können bei Einnahmen einer Immobilienvermietung noch abgezogen werden.

Zusätzlich zur jährlichen Amortisierung einer Immobilie (2% pro Jahr) können noch Zinsen von Hypothekardarlehen und die Steuern für die Immobilie wie die Grundsteuer, Müllsteuer oder Betriebskosten von den Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie auf Mallorca abgezogen werden. Dies führt zu einer Minderung der Steuerlast von Einnahmen von Immobilienvermietung.